Le crédit immobilier, expliqué simplement
Taux, TAEG, assurance emprunteur, PTZ… Le crédit immo fait peur, mais il tient en quelques idées claires. En 7 minutes, vous aurez les bons repères pour comparer les offres.
L'essentiel en 3 points
- Un crédit immo, c'est emprunter un capital que vous remboursez chaque mois, avec des intérêts, sur une longue durée (souvent 15 à 25 ans).
- Pour comparer deux offres, un seul chiffre compte vraiment : le TAEG. Il regroupe tout ce que le crédit vous coûte (taux + assurance + frais).
- Deux postes pèsent lourd et se négocient : le taux et l'assurance emprunteur. Et si vous achetez pour la première fois, le PTZ peut financer une partie sans intérêts.
C'est quoi, un crédit immobilier ?
La banque vous prête une somme (le capital) pour acheter un logement. Vous la remboursez par mensualités pendant une durée fixée à l'avance. Chaque mensualité contient une part de capital et une part d'intérêts (la rémunération de la banque). Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse… mais plus vous payez d'intérêts au total.
La banque prend aussi une garantie (une hypothèque ou une caution) : c'est sa sécurité si l'emprunt n'est plus remboursé. Et elle exige presque toujours une assurance emprunteur (on y revient plus bas).
Le TAEG : le seul chiffre à comparer
Quand une banque vous annonce « 3,4 % », c'est le taux nominal : il ne dit pas tout. Pour comparer deux offres honnêtement, regardez le TAEG, qui rassemble le taux, l'assurance, les frais de dossier et de garantie dans un seul pourcentage. Entre deux crédits, celui qui a le TAEG le plus bas est le moins cher, point.
🔍 En clair : « le TAEG »
TAEG = Taux Annuel Effectif Global. C'est le « prix tout compris » de votre crédit, exprimé en pourcentage par an. La loi oblige les banques à l'afficher, justement pour que vous puissiez comparer des offres qui n'ont pas les mêmes frais. Il ne peut pas dépasser une limite légale appelée le taux d'usure.
Taux fixe ou taux variable ?
Taux fixe
Le taux ne bouge jamais : mensualité identique du début à la fin. Simple et rassurant, c'est le choix le plus courant en France.
Taux variable
Le taux peut monter ou baisser selon les marchés. Souvent « capé » (hausse plafonnée), mais moins prévisible. À manier avec prudence.
Ce qui joue sur votre taux
Votre apport, la durée, vos revenus et votre gestion de compte. Plus le dossier rassure, meilleur est le taux proposé.
À titre de repère, à l'été 2026 les taux moyens tournaient autour de 3,3 % sur 15 ans, 3,4 % sur 20 ans et 3,5 % sur 25 ans, les meilleurs profils obtenant un peu moins. Ces chiffres bougent en permanence : à vérifier au moment de votre projet.
L'assurance emprunteur : le poste qu'on oublie
Elle rembourse le crédit à votre place en cas de coup dur (décès, invalidité, parfois perte d'emploi). Elle n'est pas obligatoire par la loi, mais aucune banque ne prête sans elle en pratique. Surtout, elle peut représenter une part importante du coût total, d'où l'intérêt de la comparer, pas seulement de prendre celle de la banque.
Deux droits utiles à connaître : vous pouvez choisir une assurance ailleurs qu'à la banque (c'est la « délégation ») si les garanties sont équivalentes, et depuis la loi Lemoine, vous pouvez en changer à tout moment, sans frais. De quoi économiser parfois plusieurs milliers d'euros sur la durée.
Sofia emprunte 200 000 € sur 20 ans à 3,4 %
| Mensualité (hors assurance) | ≈ 1 150 € |
| Assurance emprunteur (≈ 0,34 %/an) | ≈ 57 €/mois |
| Intérêts payés sur 20 ans | ≈ 75 900 € |
Deux enseignements : les intérêts représentent une grosse somme sur 20 ans (d'où l'importance du taux), et l'assurance (~13 600 € au total ici) n'est pas un détail, la comparer peut vraiment faire baisser la facture. Montants indicatifs, hors frais de dossier et de garantie.
Le prêt à taux zéro (PTZ) : un coup de pouce sans intérêts
Le PTZ est un prêt sans intérêts, financé par l'État, qui vient compléter votre crédit principal (il ne le remplace pas). Il est réservé aux primo-accédants, en clair, ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans, pour l'achat de leur résidence principale, sous conditions de ressources.
Depuis la réforme d'avril 2025 (toujours en vigueur en 2026), le PTZ finance le logement neuf partout en France. Pour l'ancien, il reste limité à certaines zones et suppose des travaux de rénovation (au moins 25 % du coût de l'opération). Selon le type de logement et vos revenus, il peut financer jusqu'à 50 % de l'achat, dans une limite plafonnée. Les barèmes exacts dépendent de votre zone et de votre foyer : à vérifier au moment du projet.
⚠️ Le piège à éviter : se focaliser uniquement sur le taux affiché. Une offre au taux alléchant mais avec une assurance chère ou beaucoup de frais peut coûter plus cher qu'une autre. Comparez toujours sur le TAEG et le coût total, pas sur le seul taux nominal.
À retenir
- Pour comparer deux crédits, un seul chiffre : le TAEG (tout compris). Le taux nominal ne suffit pas.
- Le taux et l'assurance emprunteur sont les deux gros postes, et tous deux se négocient (assurance changeable à tout moment).
- Primo-accédant ? Le PTZ peut financer une partie de la résidence principale sans intérêts, sous conditions de ressources.
Pour aller plus loin
🗓️ Mis à jour en août 2026 · Sources officielles : service-public.fr, Banque de France. Information générale à but pédagogique, sans valeur de conseil personnalisé.