La capacité d'emprunt et le taux d'endettement
« Combien puis-je emprunter ? » Tout part d'une règle simple : vos mensualités ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. On décortique le calcul. En 4 minutes.
L'essentiel en 3 points
- Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus qui part dans vos crédits.
- La règle : il ne doit pas dépasser 35 % (assurance comprise), sur 25 ans maximum.
- Votre capacité d'emprunt découle de ce plafond, de vos revenus et du taux du crédit.
Comment on calcule
Le taux d'endettement, c'est le total de vos charges de crédit (mensualités, assurance comprise) divisé par vos revenus nets, en pourcentage. Depuis les règles du HCSF, il ne doit pas dépasser 35 %, et la durée d'un prêt immobilier est plafonnée à 25 ans (jusqu'à 27 dans certains cas, comme un achat dans le neuf avec travaux).
3 000 € de revenus nets par mois
| Mensualité maximale (35 %) | ≈ 1 050 € / mois |
| Sur 25 ans, à titre indicatif | capacité d'environ 200 000 à 220 000 € |
| Avec un crédit auto de 200 €/mois | la mensualité immo tombe à ≈ 850 € |
Testez vos paramètres avec notre simulateur de mensualité. Montants indicatifs, variables selon le taux et l'apport.
🔍 En clair : le « reste à vivre »
Au-delà du taux d'endettement, la banque regarde ce qu'il vous reste une fois le crédit payé pour vivre (le reste à vivre) et votre apport. Deux ménages à 35 % n'ont pas le même dossier si l'un gagne 2 000 € et l'autre 8 000 €.
⚠️ Le piège à éviter : raisonner « au maximum ». Emprunter pile à 35 % laisse peu de marge en cas d'imprévu. Garder un peu de mou et une épargne de précaution protège votre projet sur la durée.
À retenir
- Taux d'endettement = charges de crédit ÷ revenus, plafonné à 35 % (assurance comprise).
- Durée max 25 ans ; la banque regarde aussi apport et reste à vivre.
- Solder un petit crédit conso augmente votre capacité immobilière.
Pour aller plus loin
🗓️ Mis à jour en août 2026 · Sources officielles : service-public.fr, Banque de France. Information générale à but pédagogique, sans valeur de conseil personnalisé.